Önalım Hakkı Nedir?

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım Hakkı Nedir?

Önalım Hakkı Nedir 

TÜRK MEDENİ YASASI MADDE 732.

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki hakkını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.

MADDE 733.

Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragat etmenin resmi biçimde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi lüzumludur. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı biçime dahildir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üstünden üç ay ve her durumda satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle düşer.

MADDE 734.

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkına sahip olan kişi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeliyle alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirlediği yere nakit olarak yatırmakla yükümlüdür.

MADDE 735.

Tapu kütüğüne şerh verilen kontrattan doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen şartlara göre her sahibe karşı kullanılabilir. Kütükte şartlar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar esas alınır.

Şerhin etkisi her hâlde, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmesinde sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve feragat etmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

MADDE 736.

Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhte belirtilen zaman içinde her sahibe karşı kullanılabilir.

Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmesiyle sona erer.

Açıklama

Taşınmaz sahipliğinin yasadan meydana gelen kısıtlamaları, tapu kütüğüne yazılmadan da etkisini gösterecektir. Bu kısıtlamaların kaldırılması veya değiştirilmesi bunlara ait sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenerek tapu kütüğüne (şerh) işaret konulması koşuluna bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar değiştirilemez veya kaldırılamaz.

Paylı (müşterek) mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payının tamamını ya da bir kısmını üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım (şuf a) hakkını kullanabileceklerdir.

Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım (şuf a) hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından vazgeçebilir. Bunun için, feragatın resmi şeklinde (yani noter ya da tapuda) yapılması ve tapu kütüğüne yazılması (şerh verilmesi) gerekmektedir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat, yazılı şekle bağlı olup satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter ile bildirilecektir. Bu hüküm kaldırılan Medeni Yasanın 658 ve 659’uncu maddelerinde öngörülmedi. Yeni kabul edilen Türk Medeni Yasasının 733’üncü maddesiyle paydaşların hakları korunmak istenmiştir. İyi yönlü bir kuraldır.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği günden itibaren üç ay ve her halde satış gününden itibaren iki yıl geçtiğinde düşecektir. Burada açıklanan süre hak düşürücü süredir. Eski yasadaki bir aylık dava açma süresi üç aya çıkmış ve on yıllık süre de iki yıla düşmüştür. Bu şekilde dava ekonomisi ve zaman ekonomisinin göz önünde tutulması hedeflenmiştir.

Önalım hakkı sahibi, mahkemece dava haklı bulunduğu vakit adına tescili karar verilmeden önce, tapu dairesinde alıcının ödediği harcamalar ile satış bedeli, mahkemece davacı tarafından belirlenen süre içinde, yine belirlenen yere ya da bankaya nakit olarak yatırılacaktır. Bu konu yerine getirilmeden davanın kabulüne karar verilemez.

Tapu kütüğüne yazılan (şerh verilen) kontrattan meydana gelen önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her sahibe karşı kullanılabilecektir. Fakat şerhte (yazımda) koşullar açıklanmamışsa, o takdirde, taşınmazın 3. kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Tapu kütüğündeki bu şerhin etkisi yazıldığı günden itibaren on yıl geçmesiyle son bulacaktır.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve feragat etmeye dair kurallar, sözleşmeden meydana gelen önalım hakkında da uygulanır.

Tapu kütüğüne yazılan alım ve geri alım hakları, yazımda belirtilen süre içinde her sahibe karşı kullanılabilir. Bu şerhin etkisi, verildiği günden itibaren on yıl geçmesiyle sona erecektir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı davaları uygulamada hiç söz konusu olmamaktadır. Yani bu tür davalar açılmamakta, açılsa da çok nadir görülmektedir. Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde geniş bir yer kaplayan önalım davaları genellikle yasal önalım davalarıdır.

Dava Açma Koşulları

Önalım Hakkı Nedir

Ortada, taşınmazdaki pay satışını içeren bir satış kontratı bulunmalı ve bu satış tapu memuru huzurunda yapılmalı,
Yapılan pay satışı, alıcı veya satıcı paydaş tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile tebliğ edilmeli,
Önalım hakkı, pay satışının bildirildiği günden itibaren üç ay ve her durumda bu hakkın satış gününden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalı,
Taşınmaz payı, tapuda kayıtlı olmalı,
Önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmaz payı için kullanılmalı.

Göz Önünde Tutulacak Hususlar

Önalım Hakkı Nedir

Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılmaz.
Açılmış önalım davasında, mahkemece duruşma günü belirlenir, taraflar davetiye ile duruşmaya çağırılır. Davetiyelerle gelmedikleri sürece duruşma yokluklarında yapılacağı da yazılacaktır.
Mahkeme tarafından tapu kayıtları getirtilecek, satış günü tespit edilecektir.
Pay satışının satıcı paydaş ya da alıcının davacıya ve diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirip bildirmediği saptanacak, noterden tebliğle ilgili kayıtlar getirtilecek, bildirim günü tespit olunacaktır.
Davanın satışın bildirim gününden itibaren 3 ay içerisinde açılıp açılmadığı araştırılacak, 3 ay içinde açılmamışsa, dava süre yönünde reddedilecektir.
3 aylık dava açma süresi, satışın yapıldığı günden itibaren yine 2 yıl içinde kullanılmalı.
Dava açma süreleri hak düşürücü süredir. Zamanaşımı değildir. Bu durum mahkemece dikkatle göz önünde tutulacaktır.
Önalım hakkı, paylı mülkiyete dahil taşınmaz payları için kullanılır.
Taşınmaz payı, kamulaştırılmış, hazineye kalmış, cebri artırma yoluyla satılmış, paydaşlardan biri tarafından alınmış, bağışlanmış, olduğu anlaşılırsa dava kabul edilmeyecektir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Detaylı Bilgi İçin Arayın
× Whatsapp Bilgi

Anahtar kelimenizi girin